부산 법원경매 북구 금곡동 상가 대항력 임차인 조사방법 공개

부산법원경매 북구 금곡동 상가 대항력 임차인 조사방법 공개

부산아파트경매 이야기를 25시 부동산종합병원에서 소개했습니다.

오늘의 부산법원경매 이야기는 부산 북구 금곡동 근린상가

대항력 임차인 조사방법를 대 공개합니다.

 

 

부산 북구 금곡동 소재 근린상가 전용면적 12평 부산법원경매 매각물건입니다.

 

 

감정가는 193,100,000원, 지상 1층이고 신시가지 아파트 단지 중간 도로에 접해있고 이 당시

임차인은 보증금 5,000만원, 월세 70만원 수준으로 조사되었습니다.

경매의 말소기준등기는 2003.08.25. 근저당으로 등기부등본상 권리는 깨끗이 소멸.

그러나 상가임차인의 사업자등록이 2003.08.11. 확정일자가 2004.11.12.

이어서 대항력은 있으나 우선변제는 근저당에 밀립니다.

따라서 매각대금에서 근저당1과 근저당 2가 배당을 받아 가면

대항력 임차인 보증금 5,000만원은 매수인(낙찰자) 인수입니다.

 

배당되지 않는 대항력 임차인 5,000만원 때문에 4회 유찰 후 5차에 86,700,000원(44.9%)에 매각되었습니다.

 

 

경공매에서 대항력 임차인 조사 분석 순서 공개합니다. 

① 금융기관에서는 선순위 대항력 임차인이 있으면 대출을 꺼립니다. 

근저당 대출이 실행되었다면 채무자, 소유자, 임차인에게 무상임대차 각서를 징구하고,

보증금 권리행사에 대한 포기 확인서를 추가로 받고 대출을 실행하는 것이 통상입니다.

근저당 은행을 방문하여 관계서류 및 사실내용을 확인 하시면 됩니다.

 

② 근저당권 등 이해관계인은 매각부동산의 임차인 사업자 등록 여부를 세무서에 열람(정보공개)이 가능합니다. 

집행관 현황조사서와 매각물건명세서의 기재 내용을 기초로 세무서의 등록내용을 비교 확인하는 것이 좋습니다.

③ 현재 상가 점유자가 누구인지, 점유권원은 무엇인지 확인하여야 합니다.

④ 정당한 사업자라면 부가세, 소득세 신고 등 세무신고 납부 내용을 확인합니다.

⑤ 임대인과 임차인 사이에 보증금이 오간 근거를 확인하고, 월세 체납 내용도 확인해야 합니다.

 

 

※ 경매하지 않아도 배워야 합니다. 권리분석은 물론이고 

주택임대차, 상가 임대차 보호법은 일상에 밀접한 관계가 있는 생활 법률입니다.

 

 

 

 

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